Недвижимость - имущество, связанное с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба назначению этого имущества невозможно. К недвижимости относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, индивидуальные жилые дома, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр и иные объекты.
Право собственности
Собственнику принадлежат права владения (обладать имуществом), пользования (извлекать полезные свойства имущества, в том числе получать плоды, продукцию, доходы) и распоряжения своим имуществом (возможность определять юридическую судьбу имущества, т.е. передавать в пользование и владение другим лицам, дарить, завещать и отчуждать иным способом).
Основания возникновения права собственности на недвижимость:
1. Создание объекта недвижимости с соблюдением требований закона;
2. Сделка - договор купли-продажи, мены, дарение, рента и др.;
3. Наследование.
4. Правопреемство юридических лиц при реорганизации.
5. Приватизация.
6. Предоставление земельных участков.
7. Приобретательная давность (лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество).
Переход права собственности, а также возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости (новую недвижимость) подлежит обязательной государственной регистрации, а момент возникновения права собственности связан с моментом внесения регистрирующим органом соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это означает, что без государственной регистрации права собственности не возникнет.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Купля-продажа
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является предмет, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; а также цена. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случае не указания в договоре таких условий, договор считается не заключенным, т.е. не влечет никаких правовых последствий.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.
Предметом договора купли-продажи земельных участков могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Мена
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны имущество в обмен на другое имущество.
Договор мены должен содержать сведения, идентифицирующие обмениваемое имущество, а также его стоимость.
Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемое имущество признается неравноценным, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
Дарение
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (к такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании).
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Не допускается дарение недвижимого имущества:
1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Отмена дарения
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Приватизация
Приватизация - возмездная или безвозмездная передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц.
Безвозмездная приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» до 1 марта 2010 г.
Приватизация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является возмездной и осуществляется в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» как правило, путем проведения конкурсов и аукционов.
Предоставление земельных участков - это передача земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование физическим и юридическим лицам для строительства, а также в целях, не связанным со строительством.
Предоставление земельных участков для строительства, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах) в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
проведение кадастровых работ;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения уполномоченным органом о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с установленными правилами.
Наша компания предоставляет следующие услуги по недвижимости:
- Устные юридические консультации по вопросам, связанным с недвижимым имуществом;
- Юридическое сопровождение сделок с различными зданиями (помещениями), строениями, сооружениями, в том числе приватизация;
- Юридическое сопровождение выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства (159-ФЗ). Досудебное, судебное урегулирование;
- Оформление прав на землю (аренда, бессрочное пользование, купля-продажа и приватизация земли);
- Представление интересов при регистрации прав на объекты недвижимости в ФРС;
- Участие в урегулировании споров по поводу прав на землю и другое недвижимое имущество (досудебное урегулирование, представительство в суде);
- Составление и правовой анализ договоров в сфере недвижимости;
- Консультирование по вопросам налоговых последствий перехода прав на недвижимость, их оптимизации.
Риэлторские услуги
- Бесплатное консультирование по покупке, продаже и обмену жилья;
- Подбор вариантов для покупки, продажи и обмена жилья;
- Юридическое сопровождение купли-продажи, обмена жилья, регистрация сделок в ФРС;
- Составление и юридическая экспертиза договоров дарения и купли-продажи жилья;
- Продажа, покупка коммерческой недвижимости (офисы, базы, здания);
- Сопровождение оформления ипотеки;
- Приватизация;
- Согласование проектов перепланировок любой сложности.